Покупка недвижимости с целью сдачи в аренду – это традиционный способ получения пассивного дохода и защиты денежных накоплений от инфляции . Особенно привлекателен этот вид инвестиций, если речь идет о покупке квартиры в Севастополе или другом приморском городе, где в курортный сезон стоимость аренды жилья возрастает в несколько раз. Чтобы оценить, насколько выгодно это вложение, нужно рассчитать его доходность и окупаемость.
Определение доходности
Годовая доходность вычисляется путем деления дохода, полученного за 1 год от сдачи недвижимости в аренду, на суммарные затраты, включающие расходы на приобретение и все прочие вложения собственника в этот дом или квартиру – ремонт, обстановку, налоги, оплату коммунальных услуг и т.п. То есть для определения годовой доходности нужно знать:
Подсчитывая сумму вложений в дом или квартиру (В), помимо ее стоимости следует учесть расходы на оплату услуг риелтора, оформление документов, уплату налогов, покупку мебели, ремонт и другие затраты.
Годовая прибыль от аренды (А) будет складываться из ежемесячных сумм, выплачиваемых арендаторами. Если рассматривать инвестицию в квартиры от застройщика в Севастополе, то вполне возможно, что прибыль от аренды за год будет складываться не из месячных, а из суточных выплат, поскольку в этом приморском городе гораздо выгоднее сдавать квартиры посуточно. Прогнозировать прибыль в этом случае более затруднительно, чем при сдаче жилья в долгосрочную аренду,
Суммарные годовые расходы на содержание квартиры (С) включают в себя все издержки, которые несет собственник. Это могут быть коммунальные платежи, налог на недвижимость, взносы на капитальный ремонт, оплату интернета, домофона, кабельного телевидения и т.п. При долгосрочной аренде, как правило, эти расходы несет арендатор, и тогда они при расчете доходности вложений в жилье не учитываются. Но если собственник сдает жилье посуточно, то все коммунальные услуги и другие издержки оплачивает он, а значит, при расчете доходности они должны быть учтены.
Подсчитав искомые величины, можно определить доходность вложений в недвижимость по следующей формуле:
Д = (А – С)/В х 100%
Эта формула упрощенная, она не учитывает рост инфляции, индексацию арендной платы, изменение стоимости жилья, вызванное колебаниями цен на рынке недвижимости. Но в целом она достаточно точно показывает доходность инвестиции в жилье и позволяет оценить, насколько выгодно это вложение.
Расчет окупаемости
Окупаемость недвижимости – это срок, за который суммарные доходы от сдачи в аренду покроют все издержки на это жилье. Для ее определения нужно разделить суммарные вложения в объект недвижимости на годовую прибыль от аренды. Если пользоваться обозначениями, расшифровка которых приведена выше, то расчет окупаемости производится по формуле:
О = В/(А-С)
Сделав расчет, получим примерное количество лет, за которые инвестиция полностью себя окупит. В этом расчете, как и в формуле доходности, также не учтена инфляция, колебания цен на жилищном рынке и другие факторы, но она позволяет оценить примерный срок, за который можно вернуть средства, инвестированные в недвижимость.
Выгодны ли инвестиции в жилую недвижимость
В среднем, при сдаче жилой недвижимости в долгосрочную аренду планируемая доходность составляет около 12% годовых. Этот показатель примерно равен доходности банковского депозита. Но в отличие от вложений в банк, инвестиции в недвижимость более надежны, ведь собственность останется при любых ситуациях в экономике.
При сдаче жилья посуточно доходность в несколько раз возрастает, а срок окупаемости – уменьшается, но такой доход трудно назвать пассивным, поскольку посуточная аренда требует постоянного участия владельца недвижимости. Как вариант, можно поручить решение вопросов, связанных со сдачей жилья в посуточную аренду, наемному работнику.
